Что можно приготовить из кальмаров: быстро и вкусно

Обмен жильем – не самый распространенный вариант смены квартиры или дома. Однако в некоторых случаях именно он является оптимальным вариантом. Чаще всего такие сделки совершают близкие родственники, друзья, знакомые .

Нельзя путать договор мены с обменом квартиры. Последний предусматривает просто смену места проживания без вступления в право собственности (жильё социального найма, например).

Если же в результате обмена платой выступают не деньги, а права собственности на недвижимость, то это и есть мена.

В ст. 567 Гражданского кодекса РФ изложено понятие договора мены – это разновидность сделки с недвижимостью, в результате которой владельцы обмениваются жильем.

Априори обмен этот должен быть равноценным, хотя в тексте может быть указано иное.

Нюансом такого соглашения является правовое положение сторон — каждая из них одновременно выступает и покупателем, и продавцом .

Факт обмена жильем подтверждается заключением письменного договора между сторонами. Документ оформляется как гражданско-правовое соглашение.

По своей сути, это тот же с присущими ему моментами:

платой за жилье выступают не деньги, а имущественные права, в которые вступает каждый из собственников квартир по вступлении договора в силу;
договор мены считается исполненным после регистрации прав собственности на жилые помещения, сопровождающейся получением новых , и прочей документации.

В случаях, когда обмен неравноценен, сделку уже нельзя считать истинным «бартером», поскольку одна из сторон получает некую прибыль. Все эти нюансы также прописываются в договоре.

Регулируются такие сделки, как и , нормами Гражданского кодекса РФ.

В каких случаях выгодно заключать договор?

Основными причинами, побуждающими владельцев жилья к заключению , можно считать:

желание улучшить свои условия проживания с минимальными затратами времени;
попытка сэкономить на уплате налогов.

Последнее часто является первопричиной осуществления бартера. Дело в том, что при равноценном обмене, когда имущество собственников подходит обеим сторонам и стоимость их равна, налог в госбюджет не уплачивается .

Даже если недвижимость неравноценна, размер отчислений будет существенно ниже. Поскольку предполагает вычет из полученной прибыли, то и взиматься он будет не с общей оценочной стоимости, а только с разницы.

Необходимость уплаты НДФЛ возникает только у тех собственников, которые владеют жильем менее 3 лет . Причем неважно, каким образом владелец вступил в права: , унаследование.

При сроке владения меньше 3 лет можно воспользоваться , прописанный в ст. 220 Налогового кодекса РФ.

Сделки между близкими людьми неравноценных квартир зачастую происходят с доплатой «в конверте», когда сумма прибыли от продажи и вовсе нигде не фигурирует.

На практике заключение таких договоров осуществляется чаще всего между родственниками или друзьями.

Найти постороннего человека-владельца жилья, которого устроит ваша квартира, а его недвижимость приглянулась вам, очень трудно.

Нюансы при оформлении договора

Такой документ заключают исключительно собственники недвижимости. Его основные пункты прописаны в ст. 567 Гражданского кодекса РФ.

Видео: Подмена договора купли-продажи договором мены

В видеоролике рассказывается о распространенном способе мошенничества при заключении сделок с недвижимостью, когда договор мены недвижимости формально подменяется договором купли-продажи. В чем заключается обман и какие правовые последствия могут наступить для сторон подобной сделки?

При возникновении необходимости поменять место жительства, владельцы недвижимого имущества чаще всего прибегают к осуществлению сделки, связанной с куплей или продажей собственности. Однако встречаются ситуации, когда вместо обмена жилья на определенную сумму денежных средств граждане предпочитают произвести равноценный обмен одного объекта недвижимости на другой. Если вы столкнулись с подобной ситуацией, то стоит иметь в виду, что для подтверждения факта передачи недвижимого имущества между участниками сделки оформляется договор мены. Подробнее ознакомиться с правилами составления соглашения, а также принципами сделки поможет представленная публикация.

Особенности сделки

В соответствии с содержанием , договор мены является договором о передаче недвижимого имущества в собственность от одного владельца другому. Предполагается, что при оформлении двустороннего соглашения у обеих сторон сделки появляются обязательства по обмену объектами недвижимости. Из этого следует, что участники договорных отношений одновременно продают и покупают новую собственность, а значит каждый из них выступает в роли продавца и покупателя. Возможность реализовать две сделки в рамках одной является ключевой особенностью договора мены, что и отличает его от иных типов гражданско — правовых соглашений.

Помимо этого необходимо обратить внимание на следующие характерные особенности договора мены:

Важно знать...

По общим правилам сделка по обмену недвижимым имуществом производится в отношении равных по стоимости объектов. Однако найти равноценное жилье для обмена не просто. Поэтому по закону стороны вправе согласовать сумму доплаты для возмещения той стороне, чья собственность меньше по стоимости;
Запрещено обменивать недвижимое имущество на определенную сумму денежных средств, поскольку это противоречит принципам договора мены;
Соглашение является консенсуальным и возмездным;
В большинстве случаев переход прав собственности к новым владельцам недвижимости осуществляется одновременно. В отдельных ситуациях участники договорных отношений вправе определить разные сроки обмена имуществом и указать их в тексте документа;
При заключении договора мены с равноценными предметами, лица, заинтересованные в обмене прав собственности на недвижимое имущество, освобождаются от уплаты налогов. Если соглашение оформлено с условием внесения доплаты, сумма налоговых выплат будет ниже, чем в случае купли — продажи;
Если недвижимое имущество обладает несколькими собственниками, то перед подписанием договора мены следует получить письменное разрешение третьих лиц на совершение обмена;
Если сделка затрагивает интересы граждан, не достигших совершеннолетнего возраста, то перед оформлением гражданско — правового соглашения требуется согласовать условия сделки с органами опеки и попечительства;
Предметом соглашения имеет право выступать не только недвижимое имущество, но также ценные бумаги, движимая собственность, иные ценности.

Сторонами договора мены могут являться как физические и юридические лица, так и государственные и муниципальные образования. Главным условием является то, что каждая из участвующих в договоре мены сторон обязана подтвердить наличие прав собственности на обмениваемый предмет посредством правоустанавливающих документов. Государственные и муниципальные учреждения могут являться сторонами договора мены, если получено согласие владельца недвижимого имущества на заключение сделки. Допускается осуществление обмена собственности государства на собственность частного лица.

Как оформить договор мены недвижимого имущества?

Законодательством РФ не предусмотрена унифицированная форма договора мены недвижимого имущества. Из этого следует, что гражданско — правовое соглашение оформляется в соответствии с правилами официально — деловой документации:

Грамотное и последовательное изложение информации;
Отсутствие ошибок и опечаток;
Внесение достоверных сведений;
Деловой стиль изложения информации.

Чтобы оформить договор мены недвижимым имуществом правильно, рекомендуется ознакомиться с его общепринятой структурой и содержанием:

Вначале указывается наименование документа, а также дата и место его оформления;
В следующем разделе необходимо обозначить сведения о сторонах сделки. Если заключается договор мены недвижимого имущества между физическими лицами, отмечаются их персональные и контактные данные. При участии юридического лица или государственного учреждения, указывается их наименование;
Особое внимание уделяется характеристике обмениваемых объектов. Поскольку предметами обмены выступает недвижимость, обозначается — месторасположение, этаж или номер дома, общая площадь и площадь каждого объекта в отдельности. При обмене жилого помещения, например, на автомобиль, ценные бумаги, требуется описать их индивидуальные особенности;
При наличии недостатков у предметов договора мены, стороны в обязательном порядке должны быть проинформированы об этом. Сведения о несовершенствах обмениваемых предметов уточняются в содержании соглашения;
Одним из ключевых пунктов договора мены выступает пункт, который касается стоимости предметов сделки. Если стоимость недвижимого имущества не совпадает и обозначенный нюанс не отражен в тексте соглашения, цены на предметы сделки считаются равными. При внесении указанного пункта в документ, в том числе оговариваются сроки, способы и порядок возмещения разницы (в виде денежных средств или иных объектов);
Отмечается обязательство участников договорных отношений, которое заключается в своевременной передаче предмета сделки новой владельцу. Для этого надлежит согласовать и уточнить порядок и сроки обмена;
При наличии прав собственности на недвижимость у третьих лиц или граждан, не достигших совершеннолетнего возраста, надлежит указать в тексте документа о том, что было получено разрешение на заключение сделки и приложить письменное согласие к договору;
Надлежит указать, что недвижимое имущество не находится под арестом, в залоге и не имеет задолженности или обременений;
На случай возникновения спорных ситуаций рекомендуется предусмотреть в тексте соглашения порядок и способы урегулирования соответствующих моментов;
Отдельное внимание требуется уделить мерам наказания, которые будут применены к одной из сторон при несоблюдении условий договора мены;
В завершении документа ставятся подписи, участвующих в процессе, лиц, а также повторно указываются их данные. При участии юридических лиц или государственных учреждений, ставятся печати.

В отличие от государственной регистрации, обращение в нотариальную контору для составления и заверения договора мены, не является обязательным этапом сделки. Участники договорных отношений располагают правом самостоятельно оформить документ и удостоверить его подлинность своими подписями. Впоследствии при обращении в регистрационный орган сотрудники дополнительно проведут проверку договора мены недвижимого имущества и сопутствующих документов. Стоит иметь в виду, что обращение к нотариусу имеет ряд положительных моментов. В их числе правильное составление соглашения и возможность его восстановления в случае порчи или утраты.

Соглашение о мене недвижимого на движимое имущество

Законодательно установлена возможность лиц, заинтересованных в обмене имущества, заключить договор мены в отношении недвижимой и движимой собственности. Соглашение в обязательном порядке составляется в письменном виде с указанием существенных условий двусторонней сделки. Для оформления договора мены недвижимого имущества на движимое, участвующие в сделке лица по желанию могут обратиться к нотариусу. Если стороны приняли решение, что будут самостоятельно составлять документ, тогда надлежит помнить о необходимости согласования следующих ключевых моментов:

Описание характеристик, индивидуализирующих предметы договора мены. К примеру, если обмену подлежит квартира и машина, необходимо указать в содержании документа — адрес, этаж, общая площадь и площадь каждой комнаты в отдельности, какая мебель прилагается, какие имеются недостатки. При описании автомобиля надлежит отметить — марку, цвет, технические характеристики, имеющиеся несовершенства;
Если у третьих лиц имеются права собственности в отношении предметов сделки, надлежит отразить сведения о них в тексте соглашения;
В обязательном порядке определяется и прописывается стоимость объектов гражданско — правового договора. Поскольку участвующие в процессе лица обменивают недвижимое имущество на движимое, важно установить разницу в стоимости объектов и способы ее возмещения. В противном случае владелец наибольшего по стоимости объекта лишится возможности получить доплату.

В остальном структура и содержание договора мены на движимое имущество не отличается от стандартного соглашения.

Договор мены недвижимого имущества на движимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку один из обмениваемых предметов является недвижимостью. Чтобы зарегистрировать документ, требуется написать заявление, подготовить необходимый перечень документации и обратиться в Росреестр.

С доплатой

Одним из ключевых этапов сделки, связанной с заключением договора мены недвижимым имуществом, является этап определения цены каждого из предметов, подлежащих обмену. Неравноценная стоимость обмениваемых объектов недвижимости обуславливает необходимость оформления соглашения на новых условиях.

Договор мены недвижимого имущества с доплатой кроме стандартных пунктов должен включать в себя раздел, отведенный для описания предметов договоренности. Помимо изложения детальных и достоверных сведений, характеризующих объекты сделки, отражается стоимость каждого из них. Если было установлено, что цены на недвижимое имущество, передаваемое по договору мены, отличаются, надлежит обозначить данный нюанс в содержании соглашения. Также требуется отметить сумму, которая должна быть возмещена второму участнику договорных отношений, способы и порядок компенсации.

Помимо возможности возместить разницу в денежном эквиваленте, стороны вправе договориться о компенсации доплаты посредством иной собственности. Например, при обмене меньшего по стоимости дома на другой, можно включить в документ информацию об обмене дома на дом с машиной. Вне зависимости от того, какой объект будет передаваться в собственность, другому лицу следует представить информацию о нем, включая и недостатки.

Порядок регистрации договора мены недвижимого имущества

Основываясь на содержании , государственная регистрация в обязательном порядке осуществляется в отношении всех объектов недвижимого имущества. Это касается и договора мены, в соответствии с которым только один из объектов является недвижимостью. Из этого следует, что право собственности на недвижимое имущество по договору мены возникает после обращения в уполномоченный государственный орган.

Во избежание получения отказа в регистрации договора мены недвижимости, в заявлении надлежит определить список лиц, которые располагают правом собственности на обмениваемые объекты, в том числе и несовершеннолетние дети. Помимо этого указывается, что перед подписанием соглашения было получено письменное разрешение на передачу прав собственности на недвижимое имущество новому владельцу. При несоблюдении обозначенного законодательного требования будет получен отказ в регистрации договора мены.

Для инициирования процесса регистрации двустороннего соглашения, каждый из участвующих в процессе сторон должен подготовить перечень необходимой документации и оформить заявление. Пакет документов вместе с заявлением передается на рассмотрение сотрудникам территориального отдела Росреестра по месту нахождения недвижимого имущества. При этом с физических лиц взимается государственная пошлина в размере двух тысяч рублей, а с юридических лиц в размере 22 тысяч рублей.

При обращении в разные отделения Росреестра для регистрации договора мены (когда недвижимое имущество находится в разных районах), один из органов должен уведомить другой о поступлении документов для регистрации прав собственности. После рассмотрения актов и принятия решения о регистрации договора мены в течение пяти дней, сотрудники одного отделения Росреестра должны оповестить работников другого. При отказе в осуществлении государственной регистрации направляется соответствующее сообщение. В случае принятия положительного решения, по окончании процесса участники сделки получают свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество.

Необходимые документы

Поскольку договор мены недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в Росреестре, перед обращением в обозначенное учреждение следует подготовить пакет необходимой документации.

Список документов для регистрации договора мены недвижимого имущества:

Надлежащим образом оформленное заявление, количество — две копии (от каждого из участников гражданско — правового соглашения);
Договор мены в количестве трех экземпляров;
Физические лица предоставляют паспорт, а юридические лица учредительный акт, документ, подтверждающий регистрацию в качестве плательщика налогов и выписка из ЕГРЮЛ;
Чек, удостоверяющий факт оплаты госпошлины;
Кадастровый паспорт недвижимого имущества;
Доверенность, если интересы одной из сторон представляет поверенный в делах;
Документ, свидетельствующий о наличии прав собственности на недвижимое имущество;
Акт приема-передачи к договору мены;
Письменное согласие органов опеки и попечительства на обмен жилья или его части, в котором проживает лицо, не достигшее совершеннолетнего возраста;
Письменное согласие остальных собственников, если объект договора мены принадлежит также третьим лицам.

Подлежит ли налогообложению?

При подписании договора мены недвижимого имущества, в рамках одной сделки осуществляется сразу две, поскольку одновременно происходит продажа и приобретение собственности. Исходя из этого, в отношении указанного соглашения действуют похожие условия налогообложения, как и к договору купли — продажи.

Особенности налогообложения:

Равные по стоимости обмениваемые объекты не облагаются налогом;
При неравноценной стоимости предметов соглашения взимается налоговый сбор в размере 13 процентов от дохода, который был получен одной из сторон за реализацию недвижимого имущества;
Обязанностью по уплате НДФЛ обладают только те собственники, которые владели предметом сделки меньше трех лет с момента приобретения (вне зависимости от основания приобретения прав собственности — покупка, дарственная, наследование);
Если недвижимое имущество принадлежит владельцу больше трех лет, он обладает возможностью воспользоваться правом на получение налогового вычета в счет налога, который должен быть уплачен лицом.

Важно обратить внимание, что сокрытие истинной доплаты или размера недвижимого имущества, передаваемого по договору мены, влечет за собой привлечение к ответственности. Поэтому при внесении сведений в содержание соглашения целесообразно указывать точные суммы.

Гражданское законодательство определяет, что мена позволяет в добровольном порядке передавать имущественные права на какую-либо вещь в обмен на права владения какой-либо другой вещью.

Согласно 567-й статье ГК РФ лица, участвующие в обмене, признаются продавцом и покупателем, а договор обмена между данными лицами регламентируется, как сделка купли продажи. Изначально предполагается, что подлежащие обмену объекты являются равноценными .

Статья 567 ГК РФ. Договор мены

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

В случае несовпадения стоимости предметов обмена, за предмет, стоимость которого выше, предусматривается доплата исключительно по соглашению обменивающихся сторон. Составляется документ о мене для правового регулирования взаимоотношений обменивающихся сторон и избежания каких бы то ни было недопониманий между сторонами.

Договор мены обладает следующими отличительными признаками:

Основная направленность - это передача какого-либо имущества в собственность иному лицу.
Обладает характером встречного предоставления.
Имеет момент передачи прав собственности.

Законодательство

Справка! Процесс обмена регламентируется, главным образом главой 31 Гражданского Кодекса России . Именно этой главой определены основные правила выполнения мены, а также порядок составления и оформления соответствующей документации.

Таким образом, данный законодательный акт является основополагающим в регулировании вопросов такого рода. Также он помогает понять особенности оформления договоров обмена объектов недвижимого имущества на помещения и движимое имущество.

Обмен помещений

Поскольку форма договора мены недвижимости на недвижимость законом строго не определяется (за исключением вышеназванной 31-й главы ГК РФ), к такому договору применимы нормы о форме купли-продажи недвижимого имущества . Последняя регламентируется пунктом 2 статьи 567 Гражданского Кодекса РФ .

Для обмена жилых помещений регулятором выступает , а при обмене имущества, принадлежащего какому-либо предприятию, следует руководствоваться статьёй 560 Гражданского Кодекса РФ.

Статья 560 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора продажи предприятия

Договор продажи предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи ), с обязательным приложением к нему документов, указанных в пункте 2 статьи 561 настоящего Кодекса .
Несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность.
Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Что касается регистрации факта передачи прав собственности на недвижимые объекты: такая регистрация осуществляется исключительно тогда, когда обе стороны договора мены соблюли обязанности, указанные в статье 570 Гражданского Кодекса Российской Федерации . Всё это указывает на то, что регистрация перехода прав собственности подразумевает непременное предоставление передаточных актов, которые подтверждают передачу недвижимости.

Обмен движимого имущества

При таком виде обмена, в первую очередь, следует учитывать частую неравноценность объектов обмена . И здесь следует руководствоваться пунктом 2 статьи 568 Гражданского Кодекса РФ , согласно которому, при обмене неравноценных объектов предусматривается осуществление доплаты со стороны лица, чей объект является менее ценным.

В остальном законодательные нормы остаются аналогичными тем, что применяются при обмене недвижимого имущества на недвижимое.

Как составляется для обмена недвижимости на аналогичное имущество?

Отличия в оформлении между физическими и юридическими лицами

Договора обмена недвижимостью могут быть заключены как между физическими, так и между юридическими лицами. Отличий между такими документами минимум, но они всё же имеются.

В случае с юридическими лицами в договорных документах должна быть прописана информация о юридическом лице:

дата и место регистрации;
юридические адреса;
расчётные счета в банках, через которые будет произведена доплата (в случае с неравноценным обменом) и т.д.

Информация о счетах необходима также для оплаты предусмотренных в этих случаях налогов и пошлин.

Отличаются такие договора и заполнением. Так, если вводная часть документа для частных лиц содержит лишь паспортные данные физических лиц, то в случае с юр. лицами помимо их наименования, необходимо указывать данные лица (или лиц), уполномоченного подписывать все необходимые бумаги и все сопутствующие документы.

Если по каким-то причинам после составления договора полномочия по его подписанию передаются другому лицу, к договору прикрепляется нотариально заверенная доверенность, оформленная на это лицо.

Внимание! Договорная документация должна непременно включать в себя информацию о сроках действия договора, о правах, обязанностях и ответственности (в случае нарушения) сторон.

Нужно ли удостоверять у нотариуса?

Как в случае с физическими так и с юридическими лицами вся документация должна быть заверена нотариально в обязательном порядке .

Нотариальное заверение договора мены, а также всей сопутствующей ему документации позволяет сторонам соглашения быть уверенными в законности всех проводимых операций, поскольку в этом случае нотариус выступает как бы гарантом исполнения сторонами всех прописанных в договоре мены пунктов.

Налоги

Если объекты, являющиеся предметами обмена признаются равноценными, то ни одна из сторон не является получателем экономической выгоды, имеющей натуральную форму и в этом случае уплата каких-либо налогов не предусматривается.

В случае же неравноценности обмениваемых объектов лицо, получающее доплату, обязано уплатить налог с той суммы, которую получает, поскольку согласно статье 567 Гражданского Кодекса РФ такое лицо приравнивается к продавцу имущества. Размер уплачиваемого налога следует уточнять в государственной налоговой инспекции на момент совершения сделки.

Инструкция по государственной регистрации

Куда обращаться?

При желании сторон осуществить мену, сторонам необходимо обратиться территориальные органы Службы тех регистрационных округов, на чьих территориях расположены объекты , подлежащие обмену.

При поступлении в территориальные органы Службы подобного обращения данными органами выполняется соответствующая запись в ЕГРН о поступлении такого обращения, указывающего на наличие правопритязания по отношению к объектам недвижимости, которые указаны в договоре обмена.

Обратите внимание! В случае, если выполняется обмен недвижимости на движимое имущество, кроме территориальных органов Службы необходимо также обратиться в тот государственный орган, в котором зарегистрировано движимое имущество.

К примеру, если движимым имуществом является автомобиль, необходимо обратиться в МРЭО того территориального округа, где выполнена регистрация данного автомобиля.

Необходимая документация

Для выполнения государственной регистрации договора мены типа недвижимость-недвижимость сторонами договора должны быть предоставлены следующие документы:

Статья 157 ГК РФ. Сделки, совершенные под условием

Сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
Сделка считается совершенной под отменительным условием, если стороны поставили прекращение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
Если наступлению условия недобросовестно воспрепятствовала сторона, которой наступление условия невыгодно, то условие признается наступившим.
Если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим.

Для выполнения государственной регистрации договора мены типа недвижимость-движимое имущество, в вышеуказанные органы необходимо предоставить практически тот же перечень документов, который указан выше, с той лишь разницей, что сторона, являющаяся собственником движимого имущества, которое является предметом обмена, должна предоставить соответствующие документы, подтверждающие права владения данным имуществом, заверенные соответствующими органами.

В случае государственной регистрации договора мены между физическими лицами, из вышеуказанного перечня следует исключить документы, относящиеся исключительно к юридическим лицам. Если же выполняется регистрация договора между юридическими лицами, необходимо предоставление всей указанной выше документации за исключением тех документов, которые не требуются в каком-то отдельном случае.

Внимание! Все вышеназванные документы должны в обязательном порядке быть предоставлены как в оригинале, так и в копиях в количестве из расчёта один экземпляр на каждую сторону договора плюс один экземпляр для внесения в дело. Вся без исключения документация (и копии) должна быть заверена нотариально.

Стоимость и сроки

С 1-го января 2017-го года стоимость государственной регистрации договоров мены установлена в размере 2000 рублей . Дополнительно могут оплачиваться иные действия, связанные с государственной регистрацией. Стоимость таких действий индивидуальна в каждом отдельно взятом случае.

Максимальный срок исполнения регистрации составляет 7 рабочих дней непосредственно с момента обращения и подачи соответствующего заявления.

Условия и основания для расторжения

Расторжение договора мены может быть выполнено при следующих условиях:

Несмотря на всю кажущуюся запутанность и сложность, наличие издержек и прочих нюансов, сделки по обмену являются наиболее доступными и позволяющими гражданам при минимальных издержках реализовать собственные имущественные интересы.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Договор мены занимает значимое место в системе гражданско-правового регулирования.

Исторически, в соответствии с эволюцией товарно-денежных отношений в обществе, мена появляется раньше купли-продажи.

Еще до создания денег существовал прямой обмен вещи на вещь, но и после этого события обменные сделки не утратили своей актуальности.

Основные положения

Нормы о таком виде договоров содержит гл. 31 ГК РФ (ст. 567-571), его смысл раскрывает ст. 567 ГК РФ. Согласно закону, договор мены – документ гражданского права, в соответствии с которым каждая сторона передает в собственность противоположной стороне какое-либо имущество в обмен на другое имущество.

При заключении участники заинтересованы в приобретении в собственность имущества, не используя денежные средства, либо с незначительным их количеством. По умолчанию стоимость обоюдно передаваемого имущества является равной. Если сделка неравноценна, то сторона, передающая имущество меньшей стоимости, доплачивает другой стороне эту разницу деньгами, либо компенсирует иным способом.

Одновременно с совершением участниками сделки, на объекты приобретаются права собственности . После подписания договора сторонами следует его государственная регистрация, однако нотариальное заверение необязательно.
Коммерческая операция обмена часто именуется бартерной сделкой (бартерным обменом, бартером), хотя это понятие не прописано в российском законодательстве.

Виды

Существует несколько видов договоров мены, для удобства их классифицируют. В зависимости от обмена однотипных объектов выделяют:

По субъективному признаку принято деление сделок:

между физическими лицами,
юридическими,
смешанный.

Возможна и более подробная классификация внутри отдельных видов. Например, договор мены недвижимого имущества можно разделить на договор: мены жилых домов; квартир; жилого дома на квартиру и т.д.

Если Вы еще не зарегистрировали организацию, то проще всего это сделать с помощью онлайн сервисов, которые помогут бесплатно сформировать все необходимые документы: Если у Вас уже есть организация, и Вы думаете над тем, как облегчить и автоматизировать бухгалтерский учет и отчетность, то на помощь приходят следующие онлайн-сервисы, которые полностью заменят бухгалтера на Вашем предприятии и сэкономят много денег и времени. Вся отчетность формируется автоматически, подписывается электронной подписью и отправляется автоматически онлайн. Он идеально подходит для ИП или ООО на УСН , ЕНВД , ПСН , ТС , ОСНО.
Все происходит в несколько кликов, без очередей и стрессов. Попробуйте и Вы удивитесь , как это стало просто!

Сходство и отличие от договоров купли-продажи

По содержанию договор мены похож на договор купли-продажи и во многом регулируется правилами последнего. Основное отличие между ними состоит в том, что согласно первому виду соглашений, товар передается другой стороне в собственность не за денежное вознаграждение, а в результате обмена на другой товар.

Иногда мена более удобна, чем купля-продажа, поскольку у заинтересованного лица может не быть или недостаточно денежных средств для приобретения желаемого имущества. Однако он обладает имуществом, интересующим другую сторону, и тогда сделка мены станет возможна.

Договор мены можно рассмотреть в виде 2-х договоров купли-продажи, имеющих одинаковую цену и сроки ее уплаты. Каждая сторона здесь выступает как продавец для передаваемого имущества и как покупатель для имущества получаемого. Такое представление необходимо для понимания договора мены в контексте задач регулирования и налогообложения.

Элементы соглашения

Договор мены универсален и может заключаться с участием любых лиц, признанных субъектами гражданских прав.

Ограничения для договора касаются требований о правоспособности и дееспособности.

В качестве субъектов мены выступают физические лица (реализующие личные потребности), юридические лица (имеющие целью получение прибыли), а также публично-правовые образования (государство, государственные субъекты, муниципальные образования).

Предметом договора мены могут быть как действия каждой стороны по передаче в собственность (для юридических лиц – хозяйственное ведение либо оперативное управление) противоположной стороне какого-либо товара в обмен на иной товар, так и сами товары. К предмету мены не относятся выполнение работ и оказание услуг.

Объектами договора мены признаются недвижимое имущество (квартиры, земельные участки, различные постройки и др.) и движимое имущество (включая ценные бумаги, валюту). В ряде случаев объектами мены признаются корпоративные имущественные права, выраженные акциями, долями участия (в хозяйственных обществах), безналичными деньгами.

Существенные условия включают:

предмет договора;
наименование и количество товара, который подлежит передаче каждой из сторон.

Договор не может быть заключен, если отсутствует согласование хотя бы одного из них.

Невыполнение условий одной из сторон влечет его расторжение. При этом другая сторона может требовать возмещения убытков из-за неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных условий.

В ГК РФ не содержится никаких требований относительно формы такого договора. Поэтому, между физлицами он может быть заключен как в устной, так и в письменной форме. Если стороной является юридическое лицо, то письменная форма обязательна.

Характеристика и правовое регулирование

Данные соглашения в юридической науке характеризуется как:

взаимный (в договоре участвуют две стороны);
возмездный (за исполнение предусмотренных обязанностей каждая сторона получает плату или другое встречное предоставление);
консенсуальный (для заключения договора требуется соглашение участников со всеми договорными условиями).

Отношения по договору мены регулируются, с одной стороны, правилами договора купли-продажи, а с другой, – специальными правилами, относящимися непосредственно к этому типу договоров. Например, если в договоре мены нет условий, касающихся цены обмениваемых товаров, следует исходить из признания равноценности данных товаров (ст. 568 ГК РФ). Если совершается обмен товарами неравноценными, на сторону, передающую товар стоимостью ниже, чем товар другой стороны, возложена обязанность оплаты ценовой разницы на обмениваемые товары, либо другой компенсации этой разницы. Обмен товаров может быть и не одномоментным (ст. 569 ГК РФ). Моментом права перехода собственности на товары, подлежащие обмену, является исполнение обязательств по передаче этих товаров сторонами друг другу, если не предусмотрено иное (ст. 570 ГК РФ).

Правила заключения договоров купли-продажи, мены и дарения смотрите в данном видеосюжете:

Особенности обмена движимого и недвижимого имущества

Наиболее популярными видами имущества при обменных сделках выступают квартира, земельный участок и автомобиль.

При сделках с недвижимостью иногда договор мены квартиры является наиболее удобным вариантом, поскольку исключает оформление целой цепочки сделок с имуществом при договоре купли-продажи. Это значительно экономит силы и время клиентов при необходимости смены жилища.

Однако следует различать договор мены от договора обмена жилыми помещениями (используемыми по социальному найму).

В случае обмена происходит лишь переход права пользования квартирой, а в ситуации с меной – переход права собственности.

При сделках мены с жилой недвижимостью обязательна государственная регистрация заключенного договора.

В эпоху высокой миграционной мобильности людей большой популярностью пользуются сделки мены недвижимости между разными государствами или международный обмен . Теоретически здесь может быть применим стандартный договор мены, однако существуют некоторые трудности. Непросто согласовать одновременно все нюансы такой сделки – в каждой стране свои правила, сложно добиться одновременности выполнения всех условий. Многие юристы предпочитают не рисковать, и на практике обычно составляются по одному договору купли-продажи для каждого государства.

Договор мены земельного участка во многом схож с соответствующим договором купли-продажи. Он регулируется Гражданским и Земельным Кодексами РФ и подлежит государственной регистрации в регистрационной палате того района, в котором расположены земельные участки.

В сделках мены на земельный участок так же, как и на квартиру, может участвовать недвижимое и движимое имущество. Так, популярен обмен земельного участка часто с дачным строением на нем на квартиру, автомобиль.

Договор мены автомобиля на движимое или недвижимое имущество имеет высокую популярность у населения. Он регулируется посредством Гражданского Кодекса РФ.

Договор в обязательном порядке содержит такие элементы, как:

технические и иные характеристики обмениваемого автомобиля;
сведения о правоустанавливающем документе на данный автомобиль;
характеристики имущества, на которое обменивается автомобиль.

В случае обмена на недвижимость, договор мены автомобиля подлежит государственной регистрации. Регистрация транспортного средства проводится в органах ГИБДД (постановка на учет по месту жительства собственника).

Нюансы, на которые следует обратить внимание

Договор мены какого-либо вида имущества – документ неоднозначный, содержащий ряд нюансов. Проблемы, возникающие при таких сделках, многообразны. Так, сложность при подготовке сделки мены представляет эквивалентная оценка обмениваемых товаров – она должна быть справедливой.

Другая трудность заключается в грамотности составления самого документа. Например, при подписании договора мены жилого помещения, в нем должны содержаться точные сведения об объектах обмена, указания на правоустанавливающие документы, информация об участниках долевой обмениваемой собственности. Необходима проверка юридической чистоты имущества. Особую сложность вызывают многосторонние сделки мены.

Еще одна серьезная проблема касается вопросов налогообложения таких сделок. Часто договор мены используют в целях уклонения от уплаты налогов. Так, если зарплата выплачивается в натуральной форме, неясно, как следует определять зарплатные налоги и взносы. Есть риск неполной выплаты налогов при сделке мены недвижимого имущества, так как участники сделки имеют возможность намеренно занизить его стоимость. Встречаются случаи обмена ценного имущества на вексель какой-либо коммерческой организации, не имеющий финансового обеспечения.

Несмотря на существующие издержки, такой тип сделок выступает одним из наиболее доступных способов, позволяющих гражданам с наименьшими издержками реализовать свои имущественные интересы.

Семинар, посвященный данной тематике, смотрите в следующем видеосюжете:

Договор мены, в данном случае, недвижимого имущества - важная часть гражданско-правовых отношений, регулирующая обмен имуществом между лицами, как между физическими, так и между юридическими лицами, а также между физическим и юридическим.

Собственность, которую обменивают лица, должна иметь одинаковую стоимость (ценность), однако, как правило, стоимость одного из предметов обмена превышает стоимость другого, что компенсируется деньгами.

В этой статье

Сущность

Договор мены регулируется статьей 567 ГК РФ , которая гласит, что по данному договору каждая из сторон при его заключении берет на себя обязательство по передаче имущества второму лицу. Заключить такое соглашение можно при помощи письменной или устной форм, последний вариант применим, если данная сделка исполняется по факту ее заключения, или в том случае, если стоимость менее 10 МРОТ.

Договор мены можно охарактеризовать как взаимный, возмездный и консенсуальный, поэтому его подразделяют на:

равноценный обмен (бартер);
обмен с дополнительной оплатой при превышении стоимости одного из .

Такой тип договора является более оптимальным, нежели договор купли-продажи. При отсутствии финансовых возможностей приобрести какую-либо собственность (в данном случае недвижимую) лицо может произвести равноценный обмен либо с доплатой, при этом затраты будут куда меньше . Конечно, наличие меньшей бюрократии - несомненный плюс: куда проще составить один бланк соглашения (договор мены), нежели два (договоры купли-продажи).

Для примера можно рассмотреть ситуацию обмена равноценных квартир между физическими лицами.

Допустим, гражданин А. желает приобрести квартиру гражданина Б., однако не располагает большим капиталом, при этом не особо разбирается в вопросах заключения договоров. Гражданин А. имеет возможность продать имеющуюся в собственности квартиру и потом приобрести желаемое имущество либо обратиться к квалифицированному юристу для сопровождения в составлении двух договоров купли-продажи, что нерационально.

При этом гражданин Б. не против обмена без взимания какой-либо доплаты. Таким образом, гражданин А. и гражданин Б. могут составить соглашение мены и упростить данную сделку. Однако важно соблюсти все условия данного договора, которые описаны ниже.

Условия

Договор мены недвижимого имущества имеет ряд условий, без выполнения которых сделка будет признана ничтожной. Должны быть прописаны достоверно и правильно следующие аспекты:

сведения о недвижимом имуществе (его кадастровые характеристики), участвующем в сделке;
список лиц, которые сохранят право пользования данным объектом (в случае, если предметом является жилое помещение);
стоимость недвижимого имущества обеих сторон - самого объекта и иных предметов, которые передаются совместно с ним;
размер доплаты (в случае обмена с доплатой);
иные условия, которые помогут достигнуть согласия между обеими сторонами.

Стороны могут прописывать любые иные условия по обоюдному согласию, однако они не должны противоречить действующему законодательству РФ. При составлении можно ориентироваться на образцы договоров мены или купли-продажи.

Стоит обратить внимание на второй пункт. При наличии несовершеннолетних детей либо супругов, имеющих какие-то права на данную собственность, для сделки необходимо согласие:

Особенности

Соглашение мены имеет ряд особенностей и отличительных черт от иных подобных сделок. Оно имеет ряд признаков, которые позволят отличить его от других обязательств:

целью сделки является передача недвижимого имущества;
предмет соглашения, имущество, передается от одного лица к другому в собственность, что обязывает второго передать взамен иной объект;
право собственности одновременно переходит к обеим сторонам после соблюдения всех условий сделки;
не имеет ограничений на передаваемое имущество.

Кроме того, денежные средства при заключении такого соглашения не выступают основным предметом сделки и используются лишь при необходимости доплаты.

Перечень документов, требуемый при регистрации сделки мены недвижимости

Немаловажным аспектом любых правоотношений, с точки зрения закона, является документальное подтверждение тех или иных фактов. Как и любую другую подобную операцию, сделку требуется зарегистрировать в ЕГРН, дабы уведомить государственный орган о смене правообладателей недвижимой собственности.

Для прохождения регистрации участникам правоотношений необходимо подготовить следующие документы:

Подготовив вышеуказанную документацию, необходимо обратиться в Росреестр, чтобы подать документы и зарегистрировать сделку. Данный орган обязан уведомить остальные, которые ответственны за подобные операции, - и будет произведена регистрация.

Заключение

Сделки, подразумевающие обмен какого-либо имущества, появились издревле, впоследствии они перетекли и в обмен недвижимостью. Подобные соглашения напоминают правоотношения купли-продажи, однако являются более выгодным и простыми. Даже если стоимость недвижимости различается, это не ограничивает граждан, ведь одна из сторон может доплатить, тем самым компенсировав разницу.

Всегда важно дотошно не только составлять договор, но и проверять каждый пункт: все ли условия соответствуют заявленным, правильно ли указаны названия недвижимости, соответствует ли соглашение законодательству РФ и другие. Ведь при малейшем недочете сделка может быть признана недействительной - в лучшем случае, в худшем - одна из сторон будет обманута.